Chaque chiffre a une histoire.

Ce qui est calculé

Le moteur version 0.1 calcule un prêt amortissable à taux fixe, les coûts d’acquisition, les charges, les rendements avant impôt, le cash-flow et des projections jusqu’à 25 ans.

• Les frais d’acquisition s’appliquent au prix d’achat.
• La marge travaux s’applique uniquement au budget travaux.
• L’emprunt couvre le coût total moins l’apport.
• L’assurance porte sur le capital initial et cesse à la fin du prêt.
• Vacance déduite avant gestion, GLI et provision travaux.
• Le rendement net exclut financement et fiscalité.
• Le DSCR inclut l’assurance dans le service de la dette.
• Une division par un apport ou une dette nuls donne un indicateur indisponible.

Projection et cession

La valeur de départ est le prix d’achat, sans plus-value automatique liée aux travaux. Les frais de vente sont déduits, mais la fiscalité de cession et les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas modélisées.

Les provisions annuelles sont traitées comme des sorties prudentes de trésorerie. Les travaux futurs s’y ajoutent : aucune réserve de trésorerie disponible n’est comptabilisée. Le gain total n’est ni un TRI ni un taux annualisé.

Ce qui est fictif ou indisponible

Les quatre biens initiaux, leurs loyers, leurs charges, leurs DPE, la SCI et ses membres sont entièrement fictifs. Les illustrations représentent des immeubles imaginaires.

Les scénarios prudent, central et optimiste sont des exemples, pas des prévisions de marché. Leur croissance et leurs frais sont modifiables dans la page d’analyse.

Score d’opportunité partiel

Seuls les critères renseignés entrent dans la moyenne pondérée. Le pourcentage de couverture indique la part des pondérations documentées. Une bonne note avec peu de couverture ne suffit pas à valider un investissement.